Trước khi đặt cọc mua nhà đất, bạn cần xem tận mắt giấy tờ bản gốc, chắc chắn người bán đúng là người có quyền bán, nhà đất không đang thế chấp, không tranh chấp, không vướng quy hoạch. Hợp đồng cọc phải ghi rõ số tiền, thời hạn ký hợp đồng chính, khi nào mất cọc và khi nào bị phạt cọc, có đủ chữ ký của những người có quyền, và nên công chứng, hỏi luật sư trước khi ký.
Chào bạn, đây là Hỏi Chuyên Gia. Nghe ai đó kể mất cả trăm triệu tiền cọc vì căn nhà hoá ra đang thế chấp, hay vì chỉ một người trong hai vợ chồng ký, ai cũng giật mình. Tập này mình hỏi chuyên gia về cơ chế của đặt cọc và những việc phải làm trước khi đưa tiền.
Đặt cọc là gì và vì sao nó dễ thành tranh chấp?
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm hai bên sẽ ký kết hoặc thực hiện một hợp đồng. Trong mua bán nhà đất, cọc là cam kết rằng người mua sẽ mua, người bán sẽ bán, trong thời hạn đã hẹn.
Theo nguyên tắc chung của luật dân sự, nếu bên đặt cọc từ chối ký hoặc thực hiện hợp đồng thì mất khoản cọc, còn nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và thêm một khoản tương đương. Đó là cái người ta hay gọi là phạt cọc gấp đôi. Hai bên có thể thoả thuận khác, ví dụ phạt nhiều hơn, và thoả thuận ấy thường được tôn trọng nếu ghi rõ.
Tranh chấp nảy sinh vì hợp đồng cọc thường viết vội, viết tay ở quán cà phê, thiếu những điều quan trọng. Khi có trục trặc, mỗi bên hiểu một kiểu.
Mình lưu ý đây là cơ chế chung. Vụ việc cụ thể của bạn thế nào thì nên đem giấy tờ tới luật sư hoặc công chứng viên để được tư vấn đúng.
Những giấy tờ nào phải xem tận mắt trước khi đưa tiền?
Mình ghi lại danh sách chuyên gia dặn, theo thứ tự. Đầu tiên là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, mà nhiều người quen gọi là sổ đỏ, sổ hồng. Xem bản gốc, không chỉ bản chụp. Đối chiếu tên người đứng trên giấy với giấy tờ tuỳ thân của người bán.
Thứ hai, hỏi xem tài sản là của riêng một người hay tài sản chung của vợ chồng, của cả hộ gia đình, của nhiều anh em thừa kế. Nếu là tài sản chung, những người có quyền đều phải đồng ý và ký, thiếu một người là có thể vô hiệu.
Thứ ba, xem trang sau của giấy chứng nhận có ghi chú thế chấp, đính chính, biến động nào không. Nên đề nghị cùng người bán tới văn phòng đăng ký đất đai hoặc nơi công chứng để tra cứu tình trạng tài sản.
Thứ tư, hỏi chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý về quy hoạch. Căn nhà nằm trong diện mở đường, giải toả thì giá trị và khả năng xây sửa khác hẳn. Thêm nữa, đi hỏi hàng xóm xem có tranh chấp ranh giới, lối đi, có người khác đang ở không.
Hợp đồng đặt cọc cần ghi những gì?
Đúng vậy, phần chữ nghĩa này quyết định bạn có đòi lại được tiền hay không. Hợp đồng cọc nên ghi đầy đủ thông tin hai bên, mô tả tài sản đúng như trên giấy chứng nhận, giá mua bán, số tiền cọc, cách giao tiền.
Ghi rõ thời hạn ký hợp đồng mua bán chính thức, ai lo thủ tục gì, ai chịu thuế phí gì. Ghi điều kiện: nếu sau khi đặt cọc mới phát hiện tài sản đang thế chấp, có tranh chấp, vướng quy hoạch mà người bán không nói trước, thì người mua được nhận lại cọc và được phạt cọc. Một điều khoản như vậy bảo vệ bạn rất nhiều.
Ghi trường hợp bất khả kháng, ví dụ ngân hàng không duyệt khoản vay của người mua thì xử lý thế nào, nếu bạn định vay để mua. Không ghi, bạn có thể mất cọc dù mình không cố ý bội ước.
Hợp đồng cọc không phải lúc nào cũng bắt buộc công chứng, nhưng công chứng giúp xác minh đúng người, đúng tài sản và giảm tranh cãi về sau. Còn hợp đồng mua bán nhà đất chính thức thì thường phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Giao tiền cọc thế nào cho an toàn?
Câu này mình hỏi vì nghe nhiều chuyện đưa tiền mặt rồi không có gì chứng minh. Chuyên gia khuyên chuyển khoản vào tài khoản đứng tên chính người bán, nội dung ghi rõ là tiền đặt cọc mua nhà tại địa chỉ nào theo hợp đồng ngày nào.
Nếu buộc phải đưa tiền mặt, làm biên nhận ghi rõ số tiền bằng số và bằng chữ, có chữ ký người nhận, tốt nhất có người làm chứng hoặc giao tại nơi công chứng.
Cảnh giác với việc chuyển cọc cho người trung gian, người môi giới, người tự xưng là họ hàng được uỷ quyền mà không có giấy uỷ quyền hợp lệ. Có uỷ quyền thì xem kỹ phạm vi uỷ quyền có gồm việc nhận tiền cọc không.
Số tiền cọc cũng nên vừa phải. Cọc quá lớn so với giá nhà làm bạn mất nhiều nếu có chuyện, và đôi khi chính người bán đòi cọc cao bất thường là một dấu hiệu nên dừng lại hỏi kỹ.
Lỡ có trục trặc sau khi đặt cọc thì làm gì?
Đầu tiên giữ lại mọi giấy tờ: hợp đồng cọc, biên nhận, lịch sử chuyển khoản, tin nhắn trao đổi. Ghi lại mốc thời gian xảy ra từng chuyện.
Thứ hai, chủ động nói chuyện với bên kia sớm, bằng văn bản hoặc tin nhắn rõ ràng, nêu vấn đề và đề nghị cách giải quyết. Nhiều vụ được giải quyết êm nếu hai bên còn thiện chí, ví dụ lùi thời hạn, giảm giá, hoặc trả lại cọc.
Nếu không thoả thuận được, đó là lúc cần luật sư. Tranh chấp hợp đồng cọc có thể được hoà giải hoặc đưa ra toà án, và luật sư sẽ cho bạn biết khả năng thắng thua, chi phí, thời gian.
Còn nếu có dấu hiệu người bán gian dối ngay từ đầu, ví dụ bán một căn nhà cho nhiều người, dùng giấy tờ giả, thì chuyện có thể không còn là dân sự. Lúc đó bạn hỏi luật sư về việc trình báo cơ quan công an.
Câu hỏi thường gặp
Đặt cọc bằng giấy viết tay có giá trị không?
Hợp đồng đặt cọc viết tay vẫn có thể có giá trị nếu đủ nội dung và đúng người có quyền ký. Tuy vậy, giấy viết tay sơ sài dễ phát sinh tranh cãi, nên công chứng hoặc ít nhất nhờ luật sư xem trước.
Mua nhà đang thế chấp ngân hàng có được không?
Có thể mua được, nhưng phải có sự đồng ý của ngân hàng và một quy trình rõ ràng để giải chấp trước khi sang tên. Đây là giao dịch phức tạp, nên làm việc trực tiếp với ngân hàng và có luật sư hoặc công chứng viên hướng dẫn.
Người bán đổi ý không bán nữa thì sao?
Nếu hợp đồng cọc ghi rõ và người bán từ chối mà không có lý do chính đáng theo thoả thuận, người mua thường được nhận lại cọc và một khoản phạt tương đương, trừ khi hai bên thoả thuận mức khác. Nên hỏi luật sư cho vụ việc cụ thể.
Có nên đặt cọc qua môi giới không?
Bạn có thể nhờ môi giới kết nối, nhưng tiền cọc nên giao thẳng cho người có quyền bán và hợp đồng cọc ký với chính họ. Nếu bắt buộc qua người khác, phải có giấy uỷ quyền hợp lệ ghi rõ quyền nhận tiền.
Đặt cọc rồi mà không vay được ngân hàng thì có mất cọc?
Nếu hợp đồng không có điều khoản về trường hợp không vay được, bạn có thể mất cọc khi không thanh toán đúng hạn. Vì vậy người mua cần vay nên ghi rõ điều kiện này vào hợp đồng cọc ngay từ đầu.
