Chi phí phát sinh khi sửa nhà phần lớn đến từ chỗ công việc được mô tả quá mơ hồ ngay từ đầu. Muốn hạn chế, hãy ghi rõ phạm vi việc, vật liệu cụ thể đến từng loại, nhận báo giá theo từng hạng mục, thoả thuận trước cách xử lý khi gặp việc ngoài dự kiến, trả tiền theo tiến độ và giữ lại một khoản đến khi nghiệm thu xong.
Chào bạn, đây là Hỏi Chuyên Gia. Báo giá ban đầu nghe rất vừa túi, tới khi làm xong thì con số đã gấp rưỡi, mỗi lần hỏi lại nghe câu: cái này ngoài báo giá anh ơi. Tập này mình hỏi chuyên gia làm sao để ngay từ đầu đã chặn bớt chuyện đó.
Vì sao sửa nhà lại hay phát sinh hơn xây mới?
Sửa nhà là làm việc với một thứ đã có sẵn, mà nhiều phần nằm khuất. Đục một mảng tường để đi lại ống nước, có khi gặp ống cũ mục cả đoạn. Lột lớp gạch nền, có khi thấy lớp lót bên dưới đã rỗng. Những việc ấy thật sự không thấy được trước.
Nhưng ngoài phần bất ngờ thật, còn một phần phát sinh đến từ mô tả mơ hồ. Báo giá ghi lát nền phòng khách mà không nói loại gạch nào, có tính tháo gạch cũ không, có tính đổ rác không. Tới lúc làm, mỗi thứ không ghi là một lần thêm tiền.
Phần thứ ba là chủ nhà đổi ý giữa chừng: đang làm thì muốn thêm một ổ cắm, đổi màu sơn, nới thêm cái kệ. Đổi ý là quyền của bạn, nhưng mỗi lần đổi là một lần chi phí đổi.
Hiểu ba nguồn đó thì biết cách giảm: phần bất ngờ thì chuẩn bị một khoản dự phòng, phần mơ hồ thì ghi cho rõ, phần đổi ý thì quyết trước khi khởi công.
Mô tả công việc thế nào cho đủ rõ?
Mình học được cách viết danh sách việc theo từng phòng, từng hạng mục, rất đơn giản. Ví dụ nhà vệ sinh: tháo bỏ gạch tường và nền cũ, chống thấm sàn, đi lại ống cấp thoát, lát gạch nền, ốp gạch tường tới độ cao bao nhiêu, lắp bồn cầu, lavabo, vòi sen. Mỗi dòng một việc.
Vật liệu thì ghi càng cụ thể càng tốt: loại gạch, kích thước, ai mua, mua ở đâu. Nếu thợ mua, ghi rõ chủng loại và mức giá vật tư dự kiến. Nếu bạn tự mua, thợ chỉ tính công.
Ghi luôn những việc phụ hay bị bỏ quên: tháo dỡ, vận chuyển rác, che chắn đồ đạc, vệ sinh sau khi làm, sửa lại phần bị ảnh hưởng xung quanh.
Chụp ảnh hiện trạng trước khi làm. Có những tranh cãi kiểu vết nứt này có từ trước hay do thợ làm, ảnh chụp sẽ trả lời.
Đọc báo giá và chọn thợ thế nào?
Đúng vậy, có bản mô tả rõ thì mới so được báo giá. Gửi cùng một bản mô tả cho hai, ba thợ hoặc đội thợ. Báo giá nên tách theo hạng mục và tách công với vật tư. Một con số gộp duy nhất cho cả căn nhà là rất khó kiểm.
Báo giá nào rẻ hơn hẳn những cái khác, hãy hỏi vì sao. Có thể họ bỏ sót hạng mục, dùng vật liệu khác, hoặc định bù lại bằng phát sinh. Rẻ nhất chưa chắc là rẻ nhất khi làm xong.
Chọn thợ thì xem công trình họ đã làm, hỏi chủ nhà cũ nếu được. Quan sát cách họ khảo sát: thợ cẩn thận thường hỏi nhiều, đo nhiều, nêu ra trước những rủi ro có thể gặp.
Thống nhất bằng văn bản, dù chỉ là bản báo giá có chữ ký hai bên kèm danh sách việc, thời gian làm, thời hạn bảo hành. Với công trình lớn, hợp đồng càng nên chặt hơn.
Gặp việc ngoài dự kiến thì xử lý sao cho sòng phẳng?
Mình hỏi vì đây là chỗ dễ mất lòng nhau nhất. Chuyên gia khuyên thoả thuận từ trước một nguyên tắc: hễ có việc ngoài báo giá, thợ phải báo, cho chủ nhà xem tận mắt hoặc chụp ảnh, báo giá phần thêm, chủ nhà đồng ý rồi mới làm. Không có chuyện làm trước tính sau.
Ghi lại mỗi phần phát sinh bằng tin nhắn: việc gì, vì sao, bao nhiêu tiền, bạn đã đồng ý. Cuối công trình, cộng lại sẽ không ai bất ngờ.
Tự giữ một khoản dự phòng chừng một phần mười tới một phần năm tổng dự toán cho nhà cũ, để khi gặp ống mục, nền rỗng thì không bị động. Nhà càng cũ thì dự phòng càng nên rộng.
Hạn chế đổi ý giữa chừng. Quyết màu sơn, vị trí ổ điện, kiểu tủ trước khi khởi công. Mỗi lần đổi, hỏi rõ thêm bao nhiêu tiền và bao nhiêu ngày.
Thanh toán và nghiệm thu thế nào cho an toàn?
Trả theo tiến độ, không trả hết từ đầu. Thường có một khoản tạm ứng để thợ mua vật tư ban đầu, rồi trả từng đợt khi xong từng phần. Đợt cuối trả sau khi nghiệm thu.
Giữ lại một khoản nhỏ làm bảo hành trong một khoảng thời gian thoả thuận, ví dụ qua một mùa mưa với hạng mục chống thấm. Thợ có trách nhiệm quay lại sửa nếu có lỗi trong thời gian đó.
Nghiệm thu thì kiểm tra từng hạng mục theo danh sách: gạch có bộp không, gõ nhẹ nghe tiếng rỗng là bộp; nước thoát có nhanh không, sàn có đọng nước không; ổ điện có điện không, cầu dao chia nhánh đúng không; cửa đóng mở có kẹt không.
Một chị giáo viên ở Quy Nhơn kể chị sửa nhà lần đầu trả tiền theo kiểu thợ xin là đưa, cuối cùng thợ bỏ dở. Lần thứ hai chị viết danh sách việc, trả theo từng đợt, giữ lại một khoản tới sau mùa mưa. Lần đó công trình đúng hạn, không phát sinh nào ngoài vài khoản chị đồng ý từ trước.
Câu hỏi thường gặp
Có nên thuê trọn gói cả công lẫn vật tư không?
Trọn gói tiện cho người bận, nhưng cần ghi rất rõ chủng loại vật tư để tránh bị thay loại rẻ hơn. Tự mua vật tư thì kiểm soát được chất lượng nhưng tốn thời gian và phải tính đúng số lượng.
Sửa nhà có cần xin phép không?
Tuỳ mức độ. Sửa chữa nhỏ bên trong thường đơn giản, còn thay đổi kết cấu, nâng tầng, đổi mặt tiền có thể cần giấy phép. Hỏi bộ phận quản lý xây dựng ở phường xã trước khi làm.
Thợ làm chậm tiến độ thì làm sao?
Ghi rõ thời gian hoàn thành trong thoả thuận và nhắc bằng tin nhắn khi chậm. Trả tiền theo tiến độ cũng là cách giữ nhịp, vì thợ cần hoàn thành phần việc để nhận đợt tiếp theo.
Có nên tự làm một số việc để tiết kiệm?
Những việc như tháo đồ, dọn dẹp, sơn lại tường đơn giản thì có thể tự làm. Việc điện, chống thấm, kết cấu thì nên để thợ có nghề, vì làm sai sẽ tốn hơn nhiều lần.
Sửa nhà khi đang ở có được không?
Được, nhưng nên làm theo từng khu, che chắn bụi, cất đồ quý, và thống nhất giờ làm với thợ để không phiền hàng xóm. Trẻ nhỏ và người già nên tránh xa khu đang thi công.
